Vì sao chủ đầu tư vẫn “né” nhà ở cho thuê?

No comments

Thời gian thu hồi vốn quá lâu chính là rào cản khiến các chủ đầu tư không mặn mà triển khai dự án nhà cho thuê. Trong điều kiện lãi suất ngân hàng

Tại Việt Nam, mô hình nhà ở cho thuê còn khá xa lạ với cả người dân và các chủ đầu tư. Vì thế, thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng đã có những động thái tích cực để phát triển loại hình nhà ở này nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở cho người dân.

Tại các khu đô thị lớn hiện nay, quỹ nhà cho thuê quá hạn hẹp trong khi nhu cầu thuê nhà của người dân lại rất lớn. Phải đến năm 2015, những căn nhà ở xã hội cho thuê thuộc dự án nhà cho thuê đầu tiên của Hà Nội do Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera triển khai tại khu đô thị Đặng Xá 2 mới hoàn thành.

Thiếu chính sách phát triển

Hà Nội hàng năm đều đón hàng vạn người dân nhập cư đến học tập và làm việc. Đa số trong đó là người lao động có thu nhập trung bình hoặc thấp, chưa đủ điều kiện mua nhà và phải tìm thuê nhà trọ. Nhiều năm qua, người dân có nhu cầu đều phải thuê nhà tại các khu trọ tự phát khắp thành phố, vì Hà Nội chưa có quỹ nhà ở cho thuê theo các dự án lớn, tập trung. Phân khúc nhà ở cho thuê vẫn chưa được quan tâm, phát triển đúng mức.

Chị Lê Thị Hường (quê Hà Tĩnh) cho biết, sau hơn chục năm làm việc tại Hà Nội, chị vẫn phải tạm trú trong các khu nhà trọ không ổn định. Hiện tại, chị mới chuyển đến một khu trọ tại quận Hoàng Mai trong phòng trọ vỏn vẹn 20 m2, lợp mái tôn, do người dân xây dựng. Với mức giá 2 triệu đồng/tháng, dù không đủ đáp ứng nhu cầu cơ bản cho gia đình 4 người nhưng chị Hường cũng đành chấp nhận. Việc an cư đối với gia đình chị Hường còn rất mờ mịt vì các khu nhà trọ luôn trong tình trạng thiếu thốn cơ sở vật chất.

Chị Hường chia sẻ: “Khó khăn lớn nhất khi đi thuê nhà là giá thuê liên tục tăng, nơi ở thường bấp bênh, khó ổn định”. Thế nhưng thuê nhà vẫn là sự lựa chọn duy nhất và tốt nhất lúc này với những gia đình có hoàn cảnh như nhà chị Hường, vì họ cũng không đủ tiền tiết kiệm để mua nhà ở xã hội dù được vay ưu đãi 80%.

Với nhiều nước trên thế giới, nhà ở cho thuê là một bộ phận không thể thiếu của hạ tầng xã hội. Tại Singapore, có tới 84% dân số sống trong các căn hộ cho thuê, tại Hàn Quốc là 40% và Nhật Bản cũng với con số tương tự. Trong khi đó, tại Việt Nam, nhu cầu thuê nhà rất lớn nhưng thị trường này hầu như còn bỏ ngỏ, chưa được đầu tư khai thác đúng mức. Đa phần các khu nhà trọ, nhà cho thuê hiện nay đều phát triển tự phát, chủ yếu do người dân tự đứng ra xây dựng với quy mô nhỏ nên không đảm bảo các điều kiện về vệ sinh, điện nước, phòng chống cháy nổ…

Trong khi đó, sau 9 năm triển khai, Luật Nhà ở 2005 có khá nhiều bất cập như chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh đối với nhà ở xã hội cho thuê, đặc biệt là tại các đô thị lớn có nhu cầu cao về nhà ở. Hầu hết các doanh nghiệp (DN) chỉ chú trọng đến đầu tư xây dựng nhà để bán, nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi quỹ nhà cho thuê dành cho các đối tượng không đủ khả năng tài chính mua nhà rất cần thiết. Luật cũng chưa có quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn cho DN phát triển NƠXH nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng.

Miếng ngon khó nuốt!

Hà Nội hiện chỉ có 2 dự án xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) có bố trí quỹ đất để phát triển loại hình nhà ở cho thuê là dự án CT19 KĐT Việt Hưng (quận Long Biên) với quy mô 515 căn hộ và KĐT Đặng Xá với quy mô 300 căn hộ cho thuê. Trong đó, KĐT Đặng Xá đã được khởi công và dự kiến sẽ bàn giao nhà vào tháng 4/2015.

Giám đốc Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera- ông Trần Anh Tuấn cho rằng, nếu không có quy định bắt buộc thì không ai muốn làm NOXH cho thuê vì DN phải “bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ”. “Vì trách nhiệm với cộng đồng, uy tín của DN nên chúng tôi vẫn dành 20% quỹ NOXH cho thuê, thuê mua với mức giá ưu đãi khoảng 25.000 đồng/m2”.

Ông Tuấn phân tích, với giá bán căn hộ khoảng 9 triệu đồng/m2 và giá thuê là 1,2 triệu đồng/tháng với căn hộ khoảng 50 m2 thì cho thuê phải mất đến… 30 năm mới thu hồi được vốn. Do vậy, việc cho thuê là không có lãi. Tuy nhiên, theo quy định của Nhà nước thì sau 5 năm cho thuê loại căn hộ này được phép bán và ưu tiên bán cho người đang thuê. Theo ông, khi đó, may ra DN mới có lãi trong phạm vi khống chế khoảng 10% theo đúng quy định.

Đại diện nhiều doanh nghiệp BĐS cũng cho rằng, nếu đầu tư vào loại hình nhà cho thuê theo cơ chế chính sách như hiện nay thì tiền thu về không đủ bù đắp vốn bỏ ra, đồng thời không thể trả được nợ. “Nếu xây nhà thương mại rồi bán, DN có thể thu được tiền trước của khách hàng để xây dựng, còn xây nhà cho thuê thì phải đầu tư xây xong toàn bộ mới cho thuê thu tiền được. Do vậy, DN rất ngại làm”- một vị chủ đầu tư của doanh nghiệp phía Nam chia sẻ.

Thời gian thu hồi vốn quá lâu chính là rào cản khiến các chủ đầu tư không mặn mà triển khai dự án nhà cho thuê. Trong điều kiện lãi suất ngân hàng cao như hiện nay thì DN không có năng lực tài chính lớn rất khó đầu tư xây dựng nhà cho thuê. Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, nếu DN bỏ tiền ra mua đất, xây dựng rồi cho thuê và chờ thu hồi vốn thì rất khó vì nếu so sánh với nguồn vốn vay ngân hàng để đầu tư vào dự án thì không biết đến bao giờ mới thu hồi vốn được. Ít có DN nào làm được điều này bởi 80 – 90% DN trong lĩnh vực bất động sản đều sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng.

Tuy nhiên, thời gian tới, phân khúc nhà cho thuê có thể sẽ được tháo nút thắt khi mới đây Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua đã dành hẳn một chương để quy định về chính sách NOXH. Trong đó, có nhiều cơ chế để phát triển nhà ở cho thuê, đảm bảo điều kiện sống cho người dân. Chẳng hạn, quy định các DN phải dành 20% quỹ nhà ở để cho thuê đã được luật hóa thành yêu cầu bắt buộc.